2026 жылы 1 қаңтардан бастап қосылған құн салығының (ҚҚС) мөлшерлемесі тауарлар мен көрсетілетін қызметтердің айналымына, импортқа қатысты 16% мөлшерінде белгіленеді. Осыған орай тұрғын-үй бағасына қатысты қандай өзгерістер болатынын анықтап көрдік. Бұл туралы Stan.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.
“Қымбатшылық әсіресе Астана мен Алматыда байқалады”
krisha.kz басылымына сұхбат берген Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың айтуынша, 2025 жыл жылжымайтын мүлік нарығы үшін өтпелі әрі күрделі кезең болды. Жыл басынан бері бастапқы тұрғын үй бағасы 13,9%-ға өсті. Ең жоғары өсім Астана, Алматы және Шымкент қалаларында тіркелген.
“Биыл эконом және төменгі комфорт-класс сегментіне сұраныс көбірек түсті. Сатып алушылар бағаның өсуі мен ипотекалық талаптардың қатаюына байланысты мәмілелерді жедел жабуға тырысты. Үлкен қалаларда комфорт-класс жылдам қымбаттағанымен, бизнес-класс сегменті жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен Қосылған құн салығына қатысты баяу өсті. Баға күрт жоғарылеп кетпеген, өсім біртіндеп жүрді. Ал жылдың екінші жартысында мәміле саны азайды”, – дейді Виктор Микрюков.
Виктор Микрюковтың сөзінше, 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап баға күрт өспейді. Алайда қымбатшылық жалғасады, яғни орта есеппен 8–10%. Бұл үрдіс әсіресе Астана мен Алматыда айқын байқалады дейді маман.
“Келер жылы сатып алушылар екіге бөлінеді. Бір бөлігі нарықтан кетсе, табысы жоғары азаматтар құрылыс компанияларын таңдауда қатаң талап қояды. Қосылған құн салығы, қымбат несиелер мен жаңа кепілдіктер құрылысшылардың табысын төмендетіп, жаңа жобаларды іске қосуға сақтықпен қарауына себеп болады. Бұл 2026–2027 жылдары ірі қалаларда комфорт-класс тұрғын үйінің тапшылығына әкелуі мүмкін”, – дейді қауымдастық президенті.
2025-2026 жылдары тұрғын үй бағасындағы өзгерістер
2025 жыл басынан бері бастапқы тұрғын үй бағасы 13,9%-ға өскен. Ең жоғары өсім Астана, Алматы және Шымкент қалаларында тіркелген. Осылайша эконом-класс сегментінде тұрғын үй бағасы:
- Астана қаласында 1 шаршы метр квадрат 590 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 29,5 миллион теңге;
- Ал Алматы қаласында ең жоғары көрсеткіш тіркеліп 1 шаршы метр квадрат 740 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 37 миллион теңге;
- Үшінші мегаполисте 1 шаршы метр квадрат 430 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 21,5 миллион теңге болған.
Фото: Stan.kz
Ал 2026 жылы сарапшылардың пікірінше баға біртіндеп өсіп, орта есеппен 8–10% шамасында болады. Оны үш өңір бойынша есептеп шықсақ, баға:
- Астана қаласында 1 шаршы метр квадрат 650 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 32-32,5 миллион теңге;
- Ал Алматы қаласында ең жоғары көрсеткіш тіркеліп 1 шаршы метр квадрат 815 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 40-40,8 миллион теңге;
- Шымкентте 1 шаршы метр квадрат 475 мың теңге, ал 50 шаршы метр квадрат 23,3-23,8 миллион теңге көлемінде болуы ықтимал.
Демек, 2026 жылы эконом-класс жаңа тұрғын үйі Алматыда 40 миллион теңгеден асады, Астанада 32 миллион теңгеге жуықтайды, ал Шымкентте 23–24 млиллион теңге аралығында болады деген сөз.
“Жаңа жобаларда баға өсімі байқалады”
Ал BI Group компаниясының талдаушысы Іңкәр Қалқаманованың сөзінше, келер жылы нарықтағы баға өсімі біркелкі болмайды.
“1 қаңтардан кейін бастапқы нарықтағы баға өсімі біркелкі болмайды әрі қалыпты деңгейде қалады. 16% қосылған құн салығы тұрғын үй бағасын дәл сол мөлшерде қымбаттатпайды. Құрылысшылар оның шамамен 5–10%-ын ғана сатып алушыға жүктей алады.Қалған шығындар шығындарды оңтайландыру және түрлі акциялар есебінен жабылады”, – дейді маман.
Іңкәр Қалқаманованың айтуынша, баға өсімі 2026 жылы іске қосылатын жаңа жобаларда байқалады.
“Ал құрылысы аяқталуға жақын тұрғын үй кешендерінің бағасында айтарлықтай өзгеріс болмайды. Ипотекалық талаптардың қатаюы, жаппай сегменттегі сатып алушылардың мүмкіндігін шектейді. Өзгерістер стандарт және комфорт-классқа көбірек әсер етеді. Соның салдарынан тұрғындар шешім қабылдауға көбірек уақыт жұмсап, балама сатып алу жолдарын іздейді. Мемлекеттік бағдарламалар мен құрылысшылар ұсынатын икемді шарттар бұл тәуекелді ішінара азайтады”, – дейді Қалқаманова.
“2026 жылы құрылыс көлемі азаяды”
Қазақстан құрылысшылар одағының Астана қаласы бойынша директоры Вячеслав Лазаревтің мәліметінше, жыл басынан бері көптеген қалада жаңа тұрғын үйлердің бағасы 15%-дан астам өсті. Ал ірі мегаполистерде өсім 20%-ға дейін жетті. Баға өсімі бойынша Алматы, Астана, Шымкент, Павлодар және өзге де ірі қалалар алдыңғы қатарда болды.
“Сұраныс негізінен “Наурыз”, “Наурыз жұмыскер”, “Әскери баспана” сияқты мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар есебінен тұрақты болды. Ең көп сұранысқа ие сегменттер эконом, комфорт және комфорт-плюс класы. Ең белсенді сатып алушылар жас отбасылар. Ал нарықтағы ең танымал тұрғын үй бір және екі бөлмелі пәтерлер”, – дейді маман.
Вячеслав Лазаревтің айтуынша, 2026 жылы құрылыс көлемі азаяды, ал баға өсімі +15–20% аралығында болады.
“Ипотекалық несиелеуде айтарлықтай өзгеріс болмайды. Бастапқы нарықта банктер мен құрылыс компаниялары ұсынатын серіктестік ипотекалар жеткілікті және мемлекеттік бағдарламалар бар. Сондықтан мәміле саны кем дегенде 2025 жылғы деңгейде сақталады”, – дейді Вячеслав Лазарев.
2026 жылы қайталама тұрғын үй нарығында қандай өзгерістер болады?
SWEET HOME жылжымайтын мүлік агенттігі өкілі Наталья Калмыкованың айтуынша, 2025 жылы қайталама нарықта сатып алушылар талапшыл бола бастады.
“Биыл теңгемен есептегенде бағалар тұрақтанды. Ал ескі тұрғын үй қоры мен қолайсыз локацияларда бағаның төмендегені байқалды. Банк талаптарының қатаюына байланысты ипотекалық несиеге қолжетімділік азайып, сатып алушылар белсенділігі төмендеген. Жөндеуі жақсы, өтімді әрі қолайлы аудандардағы пәтерлерге сұраныс көбірек түскен. Ал сатушылар саудаласуға дайын болып, икемділік таныта бастаған”, – дейді Калмыкова.
Сондай-ақ 2026 жылы тұрғын үй нарығы бейімделу кезеңіне өтеді дейді маман.
“Ұлттық банктің жоғары базалық мөлшерлемесі, салықтар мен банктердің саясаты мәміле санына әсер етеді. Дегенмен сатып алушы нарықта қалады, тек бұрынғыдан да таңдаулы болады. Әсіресе жөндеусіз, ескі пәтерлер сегментінде белсенділік төмендеуі мүмкін”, – дейді маман.
Наталья Калмыкованың сөзінше, келер жылы тек элиталық сегментте өсім байқалады.
“Келер жылы тұрғын үйге деген сұраныс сақталады”
Ал Krisha.kz сату бөлімінің жетекшісі Имран Османовтың айтуынша, 2025 жылы қайталама нарықта өсім қалыпты болды. Дегенмен нарық қатайып, сатып алушылардың талғамы сатылым қарқынын баяулатқан.
“Өңірге байланысты баға 8–14% аралығында өсті. Сатушылар нарықта бағаның өсуін күткен. Нысандардың едәуір бөлігін сату кезінде бастапқыда нарықтық бағадан 8–12% жоғары ұсынылған. Жыл соңына қарай сату мерзімі ұзарғанымен, баға сол күйінде қалды. Жоғары базалық мөлшерлеме ипотекалық сұранысты шектеп, ипотеканы мақұлдау көрсеткіші 29%-дан 23%-ға дейін төмендеді”, – дейді Имран Османов.
Имран Османовтың сөзінше, қосылған құн салығы тақырыбы талқылана бастаған тұста “қазір алу керек, кейін қымбаттайды” деген тұрақты психологиялық үрдіс қалыптасты. Салдарынан көпшілік шаршы метрі қымбатырақ болса да, жаңа үйлерді алуға тырысты.
“2026 жылы нарықта дағдарыс болмайды. Тұрғын үйге деген сұраныс сақталады. Алайда бастапқы нарық есебінен мәмілелер өсуі мүмкін”, – дейді сарапшы.
Сарапшының пікірінше қайталама нарық мына өңірлерде тұрақты болады:
- сұранысы құрылымдық түрде жоғары Алматы мен Астанада;
- құрылыс көлемі аз облыс орталықтары мен өңірлерде.
Номиналды түрде бағалар инфляциямен бірге өседі. 2026 жылдың бірінші жартыжылдығына базалық сценарий таңдаулы сегменттерде 7–8% өседі екен.
New Stage Real Estate агенттігі өкілі Дмитрий Ворониннің пікірінше, 2026 жыл өтпелі кезең болады. Сұраныс азаюы мүмкін, алайда өмірлік табиғи факторлар (неке, көшу, отбасының кеңеюі) сұранысты қайта жандандырады. Сонымен қатар Астана мен Алматыға көші-қон да әсер етеді.
Ең алдымен шағын қалалар мен кейбір облыс орталықтары зардап шегуі мүмкін. Ал сұраныс мына сегменттерде сақталады:
- 1–2 бөлмелі;
- пайдалануға берілгеніне 25 жылдан аспаған үйлер;
- премиум сегмент;
- жаңа тұрғын үйлер.
Ал ескі қордағы, аумағы үлкен пәтерлер мен шағын қалалардағы жылжымайтын мүлік арзандауы мүмкін дейді сарапшы.
Ал экономист Эльдар Шамсутдиновтің айтуынша, 2025 жыл тұрғын үй нарығы үшін бетбұрыс кезеңі болды. Бұған дейін нарық ұзақ уақыт бойы “қызып” тұрса, енді жағдай біртіндеп тыныштала бастады.
“2026 жылы бұл үрдіс жалғасады. Үй бағасы қатты шарықтамайды, бағаның өсуі баяулайды. Ең тұрақты бағыт мемлекеттік жеңілдетілген және жинақ ипотекасына арналған жобалар болмақ. Ал инвестиция үшін пәтер сатып алу мен коммерциялық ипотека арқылы жасалатын мәмілелер азаяды”, – дейді сарапшы.
Сарапшының айтуынша, нарықта негізгі рөлді бұрынғыдай “Отбасы банк” сақтап қалады.
Сонымен 2026 жылы жылжымайтын мүлік нарығында не өзгереді?
- Баға бірден көтерілмейді, бірақ өсім сақталады. Қосылған құн салығы (ҚҚС) тұрғын үйді бір сәтте қымбаттатып жібермейді. Дегенмен баға біртіндеп өсіп, орта есеппен 8–10% шамасында болады. Бұл өсім әсіресе Астана мен Алматыда байқалады.
- Жаңа тұрғын үй кешендері азаяды. Құрылыс компаниялары бұрынғыдай көп жаңа жоба бастамайды. Соның салдарынан ірі қалаларда қолжетімді комфорт-класс тұрғын үй кешендері тапшы болуы мүмкін.
- Сатып алушылартың талабы күшейіп, талғамы артады. Нарықтан асығыс сатып алушылар кетеді. Қалғандары үйді ойланып таңдайды: бағасына, сапасына және құрылыс компаниясының сенімділігіне ерекше мән береді.
- Нарықты мемлекеттік бағдарламалар “ұстап тұрады”. Тұрғын үй нарығы негізінен мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар және банк пен құрылысшы ұсынатын серіктестік ипотекаларға сүйенеді.
- Қайталама нарықта дүрбелең болмайды. Ескі пәтерлер нарығында айтарлықтай баға өсімі байқалмайды. Баға барлық жерде емес, тек сұранысқа ие пәтерлерде ғана өседі. Жөндеуі бар, өтімді үйлер ұтады, ал ескі тұрғын үй қоры біртіндеп сұраныстан қала береді.
stan.kz
